Завышение кадастровой стоимости недвижимости госоценщиками
В ежегодном докладе президенту РФ бизнес-омбудсмена Бориса Титова было отмечено, что исходя из судебной практики наблюдается двукратное завышение первоначальной стоимости недвижимого имущества госоценщиками.
Напомним, что с 2020 года проводить кадастровую госоценку имеют право государственные бюджетные организации. Определение кадастровой стоимости недвижимости включает следующие этапы:
- Непосредственно госоценка имущества представителями ведомства;
- Если собственник не согласен с результатами оценки - обращение в спецкомиссию и оспаривание стоимости в досудебном порядке;
- Оспаривание установленной цены в суде.
Немного статистики
В указанном выше докладе также отмечается, что после досудебных и судебных разбирательств, стоимость недвижимости значительно снижается. Согласно данных Росреестра в 2020 году членами спецкомиссии было рассмотрено около 24 тыс. заявлений, которые касались более 37 тыс. объектов.
По итогам рассмотренных дел средний показатель завышения кадастровой госоценки составил 29%. В российских судах было удовлетворено более 9 тыс. исков. В результате кадастровая стоимость недвижимости была снижена в два раза.
Причины завышения госоценки недвижимости
Уполномоченный по защите прав предпринимателей отмечает также нехватку финансирования работ по проведению государственной оценки. Низкие зарплаты сотрудников ГБУ, по сравнению с доходами независимых оценщиков, приводит к нехватке опытных кадровых специалистов в штате ведомства. В большинстве регионах страны отсутствуют квалифицированные профессионалы в области геоинформационных технологий (геодезисты, картографы, топографы).
также согласно действующему законодательству собственник жилого дома или квартиры вправе уточнить результаты работы независимого оценщика, обратившись в государственную бюджетную организацию. Но данная процедура является до конца непонятной и плохо контролируется представителями власти. Это приводит к возникновению коррупционных схем.
Борис Титов в своем докладе предложил ввести несколько нововведений, которые смогут решить проблему. В первую очередь он предлагает установить квалификационные требования к сотрудникам ГБУ на федеральном уровне. Также необходимо разработать единый алгоритм проверки отчетов рыночной стоимости объектов, в основе которого будет лежать федеральный стандарт госоценки.
Чтобы избежать проблем с завышением кадастровой госстоимости недвижимого имущества, необходимо разработать единые стандарты, по которым будут осуществлять свою деятельность государственные оценщики. Данные стандарты должны основываться на требованиях специалистов СРО (саморегулируемых организаций).
К тому же в отчете предлагается переложить судебные расходы, возникающие при оспаривании результатов госоценки объектов недвижимости, на истцов-предпринимателей. А чтобы избежать двойного налогообложения, нельзя включать НДС в кадастровую стоимость имущества. Поскольку включение подоходного налога в цену объекта приводит к увеличению его рыночной стоимости на 20%. Это, в свою очередь, увеличивает финансовую нагрузку на предпринимателей (провоцирует рост арендной платы площадей и их выкупной стоимости).
По мнению Титова внедрение стандартного алгоритма госоценки недвижимости, исключение НДС из стоимости объекта, разработка квалификационных требований к сотрудникам ГБУ и увеличение зарплат специалистов помогут решить проблему завышения кадастровой госстоимости имущества.
